注文住宅を建てる際は、住宅の費用だけでなく土地購入費や着工費も必要です。費用を全て用意するのが難しい場合は、融資の利用を検討する方も多いでしょう。住まいが建つ前に受けられる融資に、つなぎ融資があります。本記事では、これから注文住宅を建てる方に向けて、つなぎ融資の流れや注意点を説明します。ぜひ参考にしてみてください。
目次
つなぎ融資とは？
住宅ローンは、住まいの引き渡し時期に融資が開始します。建売住宅の場合は、住まいの引き渡し前に住宅ローンの契約を行い、引き渡し時期に最初の融資を受け取ります。住まいの購入費は住宅ローンから支払えるため、資金の用意に困らないでしょう。
一方で注文住宅の場合は、建築費用の分割払いが発生します。そのため、住まいが完成した後だけでなく、土地の購入時や着工時にも支払いが必要です。これらを支払うための資金が用意できている場合は問題ありませんが、借入れる場合は住宅ローン以外の方法で資金調達しなければなりません。そういった場合に利用されるのが、つなぎ融資です。建物が完成する前に借入れできるため、土地購入費も支払うことができます。
つなぎ融資の利用の流れ
つなぎ融資を利用する場合の流れを説明します。注文住宅を建てる際は、まず住まいの土地を決めましょう。購入する土地を決めたら、建設会社やハウスメーカーと住まいのプランを決めて契約します。必要な資金を確認して、つなぎ融資を利用するかどうか検討しましょう。利用する場合は、住宅ローンと合わせて申込みします。融資が承認されたら、土地を購入します。また、つなぎ融資の金銭消費賃借契約を結びましょう。契約後は請負契約書に基づき、土地購入・着工・上棟のタイミングで融資が行われます。融資を利用して各種支払いを行い、建物の完成を待ちます。住宅ローンの融資が開始するのは、住まいの引き渡し時期です。住宅ローンの融資でつなぎ融資は全て返済します。
3種類の返済方法
つなぎ融資の返済方法は3種類あります。まず1つ目は、最初の住宅ローンで利息と元金をまとめて返済する方法です。建物が完成するまでは、利息の支払いもありません。そのため、建物完成前の出費をできるだけ抑えたい方におすすめです。ただし、住宅ローンの借入額は高くなります。借入額を少なくしたい方には、次の方法がよいでしょう。
2つ目は、住まいが完成するまでの間に、利息のみ返済する方法です。先に紹介したやり方だと、利息分も住宅ローンに含まれます。そのため借入額が多くなり、住み始めてからの返済額が多くなります。利息を前もって支払っておけば、借入額を減らせるメリットがあるでしょう。
最後に紹介するのは、つなぎ融資を開始するときに利息を返済する方法です。最初に紹介した方法よりも、利息の支払い額が少なくなるメリットがあります。ただし、利息を一括で返済するためには、予め資金を用意する必要があります。
つなぎ融資を使う際の注意点
資金を補うために便利なつなぎ融資ですが、いくつか注意点もあります。注意点を知らずに申し込むと、想定よりも出費が多くなる危険があるため注意しましょう。ここでは、把握しておきたい注意点を紹介します。
諸費用の支払い
融資を受ける場合は、利息の他に諸費用もかかります。具体的には、印紙代・事務手数料・各種保険料が必要です。印紙代とは、金融機関の契約書に貼る印紙のことです。事務手数料の目安は、数万円～10万円ほどといわれています。また、印紙代の目安は2,000円～6万円ほどです。予算を計算する際は、諸費用がかかることも頭に入れておきましょう。
工期が伸びると利息が増す
一般的に、つなぎ融資の融資期間は住まいが完成して引き渡されるまでです。そのため、工期が想定よりも長引いた場合は、利息も増えてしまいます。さらに、金融機関によっては事務手数料が追加でかかります。万が一、工期が伸びてしまったときも困らないように、余裕を持って資金計画を立てましょう。
住宅ローンと合わせて利用する
つなぎ融資だけを利用することはできず、住宅ローンと合わせて申し込む必要があります。また、同じ金融機関で契約するのが一般的です。
限度額と回数制限がある
借入れできる限度額と回数に制限があります。どのような制限が設けられているかは、金融機関により異なります。限度額の例は、住宅ローンの借入額と同額や、土地購入価格よりも多くは借入れできないなどです。また、予め最大金額が定められているケースもあります。
住宅ローン控除は適用されない
つなぎ融資には、住宅ローン控除が適用されません。住宅ローン控除は、住宅ローンの残高に応じて所得税が減税される制度です。
住宅ローンよりも利息が高い
無担保で借入れするため、住宅ローンよりも利息が高くなります。一般的に、住宅ローンの金利は0.4％～1.8％といわれています。それに対して、つなぎ融資の金利は2～4％ほどです。住宅ローンは建物や土地を担保にするため、金利を低く設定できます。
つなぎ融資の取り扱いがない金融機関もある
金融機関の中には、つなぎ融資を取り扱っていない場合もあります。取り扱いのない金融機関で住宅ローンを申し込んでしまわないように注意しましょう。
つなぎ融資以外で資金を準備する方法
利子が高いつなぎ融資を使わずに、住まいが完成する前の費用を用意する方法はあるのでしょうか？方法の1つは、住まいを購入するまでに自分で資金を貯めることです。しかし、何らかの理由で資金の援助を必要とするケースもあるでしょう。その場合は、つなぎ融資の他に2つの方法があります。
親や祖父母からの資金援助
1つの方法は、親や祖父母から資金を援助してもらうことです。住宅資金贈与の非課税措置を利用すると、一定の額は贈与税が非課税になる制度があります。非課税になる限度額は、バリアフリー住宅や耐震・省エネ住宅の場合、1000万円です。また、それ以外の住宅は500万円です。住まいを新しく建てる場合だけでなく、増築する場合も条件を満たせば適用されます。
制度を利用するには、定められた条件を満たす必要があります。適用される建物の条件は、床面積が40㎡以上240㎡以下で、居住面積が1/2以上であることです。また、贈与を受けた年の所得金額が2000万円以下であることも条件です。ただし、建物の床面積が40㎡以上50㎡未満だと、所得金額の制限は1000万円以下になります。その他にも、日本国内の住所であることや、贈与された翌年の3月15日までに居住することが条件です。
さらに、贈与を受ける年の1月1日時点で18歳以上の人が対象とされています。制度の適用期限は、2023年12月31日までです。細かい条件があるため、適用されるかを事前に確認しておきましょう。
分割融資を利用する
もう1つの方法は、分割融資の活用です。金融機関によっては、住宅ローンの分割融資が利用できます。分割融資とは、住まいの引き渡し時期までの間、数回に分けて支払われる融資です。土地購入や着工の際に融資が受けられるため、建物の完成前でも資金の用意ができます。利息の高いつなぎ融資を利用しなくて済むメリットがありますが、事務手数料はかかることが多いため把握しておきましょう。
分割融資の利息は一律の場合と変動する場合があります。できるだけ支払いの負担を最小限に抑えるために、利息の低い金融機関を選びましょう。融資の回数は金融機関によって異なりますが、2～4回が多いといわれています。分割融資を返済するタイミングは、融資を開始した翌月からです。ただし、金融機関によっては先に利息を返済するケースもあるため、よく確認しておきましょう。
家づくりは大きな買い物。納得いくまで慎重に
つなぎ融資は、注文住宅を建てる際に役立つ融資です。一般的に土地購入時は住宅ローンが適用されませんが、つなぎ融資を使えば資金調達できます。ただし、注意点もいくつかあります。まず、利息が高いことです。建物や土地を担保にしない分、利息が高い傾向です。また、工期が伸びて引き渡し時期が遅れると、利息が上乗せされます。当初の資金計画が変わることもあるため、余裕を持って計画を立てることが大切です。つなぎ融資を受ける以外にも、資金調達の方法はあります。親からの資金援助を受けたり、住宅ローンの分割融資を利用したりする方法です。つなぎ融資は金融機関によって利息や限度額の設定が異なるため、比較して負担の少ない融資を選びましょう。