「住宅購入価格を抑えたいけれど、旗竿地の家は建てるのが難しい？」
「立地が理想的なのに、旗竿地はやめた方がいい？」
「旗竿地の資産価値としての評価は？」
旗竿地で家を建てるのは難しそう、ハードルが高い物件というイメージがありませんか。本当に旗竿地を活用することは難しいのでしょうか？
この記事では、旗竿地のメリット・デメリットを通して、賢く選ぶためにポイントとなる条件や具体的な活用方法をご紹介します。
条件の良い旗竿地とはどのようなものかを知ることで、旗竿地への先入観を無くし、選択肢を広げて、ご家族の希望条件に合致する物件を探しましょう。
目次
旗竿地（はたざおち）とは？
旗竿地とは、道路から狭い路地を通った先に広い敷地がある土地を指します。狭い路地を「竿」、奥にある広い敷地を「旗」に見立てたことから「旗竿地（はたざおち）」と呼ばれています。他にも「路地状敷地（ろじじょうしきち）」や「敷地延長の土地（略して敷延）」とも言います。
なぜ旗竿地のような不思議な形の土地ができるのでしょうか。
整形地を分割して販売するため
不動産会社は一般的に広い土地よりも、需要の多い土地サイズを販売します。なぜなら、需要の多いサイズは手頃な価格設定なので売れやすく、広い状態で売るよりも大きな利益を生み出せるからです。
広くても道路面に対して間口が狭い土地を道路面を縦に2分割すると、奥行きが長い土地になってしまいます。するとプランの自由度が減るため使い勝手が悪くなり、需要が減少します。
そのため、道路面に対し手前側に正方形に近い整形地を作り、奥の土地を旗竿地として販売する方法を取るのです。
1950年に制定された建築基準法では、建物を建てる土地は原則として幅4m以上の道路に2m以上の幅で接していなければならないという接道義務があります。広い土地は分割され、接道義務を満たした旗竿地ときれいな整形地として販売されます。手前の整形地は高価格となり、旗竿地と合わせても大きな利益を見込めます。
旗竿地は都市部に多い
広い土地の分割は、相続税の問題が発生しやすい都市部に多く見られます。都市部は立地条件がよく公示地価の評価も高くなる傾向があることから、土地価格が高騰して、相続税が払えなくなるケースが発生しやすいからです。
家が多く密集した場所でも旗竿地が売り出されているのを見かけます。小学校が近い、最寄り駅まで徒歩圏内など立地条件がよい旗竿地がある場合、購入の検討をしたいと思われる方も多いでしょう。
ここからは旗竿地を検討する際に、知っておくべきメリット・デメリットをご紹介します。
旗竿地（はたざおち）のメリット
ここからは旗竿地のメリットを3つご紹介します。
土地価格が相場より安い
旗竿地の最大のメリットは、近隣の整形地よりも安く土地を購入できることです。一般的に整形地と比べると約70〜80%の土地価格になっています。
多くの旗竿地は家を建てられる「旗」部分の土地に対し価格が設定され、「竿」の土地は価格にほとんど反映されていません。そのため坪単価が土地面積に対し、整形地よりも安くなるということです。
旗竿地は扱いづらいという評価が一般的で、整形地に比べて売れないのが現状です。そのため、土地価格も低くなる傾向があります。土地価格を安く抑えることができるメリットを活かして、家の内装や外構（エクステリア）などに資金を割り当てることもできるでしょう。
車や通行人による騒音が気になりにくい
旗竿地のメリット2つ目は、道路を通る車の騒音や通行人の目線が気にならないことです。旗竿地の「竿」にあたる路地のおかげで、道路と家に距離ができるためです。特に交通量の多い道路の場合は、道路と接する面が多い整形地とはかなりの違いが出るでしょう。
家の前を通る人が多いと常にカーテンを閉めた生活になりがちですが、旗竿地では工夫次第で窓を大きくする内装も可能になります。
遊び場や駐車スペースとして活用できる
旗竿地のメリット3つ目は、「竿」部分の土地を使って駐車スペースや子供の遊び場を確保できることです。「竿」部分の路地は道路から奥に長く続いており、ある程度の空間が使えます。
整形地の駐車スペースは四角い土地の中で設置をするので、宅地面積を狭くしたり、居住スペースに影響します。旗竿地では路地に駐車スペースを取れるので、「旗」部分の土地全面で住宅を建てることができます。
路地内で子供を遊ばせることができると、道路への飛び出しの危険や、通行人に対する注意をかなり減少させられます。
旗竿地（はたざおち）のデメリット
ここからは旗竿地のデメリットを3つご紹介します。
日当たりや風通しが悪くなりがち
デメリットの1つ目は、日当たりや風通しが悪いことです。
広い土地を分割して作られる旗竿地は、周りを建物に囲まれている場合が多く、日当たりや風通しが得られにくい土地です。旗竿地がある場所が都市部で立地条件が良ければなおさら、周囲の土地も人気が高く住宅がひしめき合い、日当たりや風通しを遮っているでしょう。
旗竿地で住宅を建てる場合は、日当たりや風通しの工夫が必要となります。地域によっては建築基準法による住宅の高さ制限がかかり、3階建てが建てられない場合もあるので、必ず確認しましょう。
土地によっては建築コストがかかる
デメリットの2つ目は、水道管や電線が引き込まれていないケースがあることです。
整形地でも新しくできた住宅地では水道管や電線のインフラ工事が必要ですが、旗竿地は特殊な形の土地なので隣地の状況によって工事費用が高くなる場合があります。
また、「竿」の間口が狭いと建築費が高くなる可能性があるでしょう。工事用重機のクレーン車やショベルカーなどが建築予定地内に入れない場合は、人力で建築することになるので人件費が予想以上に高くつきます。
購入を検討する場合は、建築工事のプランやインフラ整備状況など細かいところまで確認しておく必要があります。
路地の形状によって制限がある
デメリットの3つ目は、「竿」部分の路地が狭い、長い、曲がっているなど条件が悪いと活用がしにくいことです。
路地が狭いと駐車場スペースとしては使えませんし、長いと隣家との接する面が広くなり日当たりや風通しが悪くなりがちです。
購入した旗竿地を将来売る場合、路地の間口幅や形状が評価を左右することになるでしょう。どんな路地でも工夫次第で活用できますが、一般的には奥行きが長すぎず、間口幅が3m以上の路地が好まれるので、売りやすい住宅として資産価値が高くなります。
住みやすさ・売りやすさは土地の状態と活用方法次第
周囲が建物に囲まれた旗竿地でも、メリット・デメリットを考慮して設計すれば、住みやすい住宅を建築できます。ここでは、購入されるご家族の住みやすさのための工夫と、将来の売りやすさのポイントも含めた活用方法をご紹介します。
日当たりが良い
旗竿地での日当たりの良さは住宅として評価を高める重要なポイントです。
デメリットになっている日当たりと風通しの悪さを解決する方法として、主な生活空間であるリビングを2階に設計する方法があります。なぜなら、2階に大きな窓を設置することで日当たりと風通しを良くできるからです。大きな窓を設置しても道路から遠い「旗」部分では、通行人の視線を気にしないプライバシーが守られた生活が可能です。
生活動線を考えると、浴室・トイレなどの水廻りを2階にまとめてしまうのがよいでしょう。水廻りの配管を2階にするには工事費が多くかかりますが、土地価格で費用を抑えた分を活用できます。
また、吹き抜けの中庭をつくるというプランもあります。日当たりと風通しを確保しながら居住スペースのデザイン性を高め、将来売りやすい住宅設計を意識するとよいでしょう。
旗竿地の住宅に限りませんが、リビングが2階の場合は、大型家具の搬入が2階のベランダからとなる場合もあります。搬入経路に注意して設計プランを立てましょう。
竿部分の間口が広い
「竿」部分にあたる路地の間口幅は、旗竿地住宅が将来売りやすい家となるかを決める1番重要なポイントになるので、慎重に検討しましょう。路地の道路に接する間口幅が広ければ広いほど活用の自由度が広がるからです。
広い路地の多くは駐車スペースとして活用されています。整形地とは違い、宅地面積の外に駐車スペースが確保できるからです。
道路に接する間口幅3m、奥行6mの面積で普通自動車1台が停められる広さになります。間口幅2mだと軽自動車は停められますが、狭すぎてドアを開けての乗り降りが難しくなるでしょう。
また、路地が広いと住宅を建てる工事に使うクレーン車やショベルカーを入れることができ、建築費用が抑えられます。
プライバシー保護や防犯対策をしっかりと
旗竿地の住宅部分は道路に面していないことから、通行人の視線を気にしなくていい反面、防犯対策をしっかりとする必要があります。旗竿地は整形地に比べて防犯に対する不安が起きやすく、資産価値としての評価を下げてしまうからです。
住宅密集地でよく行われている防犯対策は、人があまり通らない場所に歩くと音がする砂利を敷き詰めたり、防犯カメラを設置するなどがあります。人が入れないと思われる場所であっても、油断せずに対策をしましょう。
旗竿地の路地部分は隣家の1階の横を通ることになり、隣家から視線をさえぎる対策をしてほしいと言われる場合もあります。例えば目隠し用のフェンスを設置するなどが考えられます。
また、住宅同士の距離が近い場合は隣家と同じ高さ・位置に窓を作らないなど、お互いのプライバシーを守る方法を工夫します。
徹底的に対策を行うことで、将来売れやすい住宅として評価されるような設計プランを立てましょう。
旗竿地（はたざおち）の活用方法の例
ここでは、旗竿地の「竿」部分の路地の活用方法を3つご紹介します。
ガレージとして使う
路地の活用方法で1番多いのは、駐車スペースにすることです。なぜなら、外構づくりの費用を抑えられる実用的な方法であり、居住スペースに影響しない場所だからです。外構や外壁は旗竿地であれば通行人の視界に入りづらいので、費用を抑えられる場所でもあります。
自動車の車幅は軽自動車で約1.5ｍ、一般的な乗用車で約1.7ｍ程度なので、間口幅は3m以上の路地のある旗竿地を選択することで、ドアを開けるスペースをしっかりと確保できます。間口幅が3mあれば普通自動車は問題なく入りますが、車庫入れの技術がある程度必要かもしれません。ご家族の状況に応じて判断しましょう。
注意点としては、「竿」部分の奥行きがあると2台、3台と駐車することもできますが、縦列駐車になることから、駐車の順番などの使い方について家族での話し合いが必要です。
車を2台以上所有する家族であれば、整形地で駐車スペースをつくるよりも費用面ではメリットが大きいかもしれません。
広い玄関として使う
「竿」部分に建物を延長し、広い玄関としても活用できます。広い玄関は自転車やベビーカー、アウトドア用品などを置くスペースができるので、収納場所を確保できます。
「竿」部分に玄関を作ることで居住スペースを広くとることができ、家が広く感じられるでしょう。
悩むところはポストの位置でしょうか。玄関にあるポストが居住スペースから遠く感じることがあるかもしれません。
遊び場として使う
路地を子供の遊び場として活用するのもよいでしょう。完全なプライベート空間として公園を独り占めするように遊べるので、子供にとっては嬉しい場所になるでしょう。路地と道路に接している場所にさえ気をつければ、車の移動や通行人を気にしないで遊ばせられるので、小さい子供を持つ親にとってはとても安心です。
注意点としては、住宅地に囲まれた旗竿地の場合は近隣への配慮が必要です。子供が大きな声を出したり、隣家へ物を投げ入れたりしないように気をつけましょう。
まずは実際に見てみること
ここまで紹介した内容は
- 旗竿地とは？
- 旗竿地のメリット・デメリット
- 住みやすさ・売りやすさは土地の状態と活用方法次第
- 旗竿地の活用方法の例
でしたが、旗竿地に住むとしたら、どんな生活を送りたいかをイメージできたでしょうか？
旗竿地は土地価格としては評価が低い傾向にありますが、工夫次第ではポテンシャルの高い土地と言えます。メリットとデメリットに配慮しながら設計プランを工夫すれば、建て売りの新築物件や整形地の住宅にはない家が建てられる特別な土地です。
実際に旗竿地を見に行くことで、ネガティブなイメージはなくなるのではないでしょうか。日当たりや路地の広さをチェックして、将来資産として評価される住宅になるかを確認してみましょう。そのためには、旗竿地を活かした設計プランが重要になってきます。
設計をお願いするパートナー選びを入念に行うことが、旗竿地を住みやすくし、将来売りやすい土地を購入する重要ポイントとなるでしょう。
実際の旗竿地を見ながら土地の可能性を考え、ご家族と新しい家でどんな生活を送っているかを想像してみてくださいね。