抵当権とは?意味や手続き、抹消の仕方をわかりやすく解説

家を建てる

新築住宅を検討されているとき、どこかで「抵当権」という言葉を聞いたことはありますか?言葉は聞いたことがあっても、どのようなときに使われるのか、自分に関係があるのかを知っている人は多くないかもしれません。
抵当権の手続きや抹消など、住宅を購入したり売却したりするときに作用することのため、権利の内容を把握しておく必要があります。また、これから住宅を建てようとする人にとっては、住宅ローンの活用に大きく関わってくるでしょう。
この記事では、抵当権に関する基本情報から手続き、抹消方法などを分かりやすく解説していきます。
抵当権を行使するメリットや注意点なども、ぜひ参考にしてください。

抵当権は金融機関が土地と建物を担保にできる権利

抵当権は簡単にいうと、所有する土地や建物を「担保」、言い換えれば「質ぐさ」「弁済を保証するもの」とする権利です。
この章では、抵当権の基本情報について具体的に解説していきます。

抵当権(ていとうけん)とは?

住宅を建てるにあたって、ほとんどの人は金融機関で借りた住宅ローンを使って、土地購入費用と建物建築費用を用意します。
抵当権とは、住宅ローンを借り入れる際に、金融機関が所有者(債務者)の土地と建物を「担保」に設定する権利のことです。それは住宅ローンの支払いができなくなった場合に、債務者が所有している土地と建物を差し押さえるためです。
抵当権の登記は、基本的に金融機関が主体となって設定しますが、不動産(土地と建物)の所有者側は司法書士に登記の代行をしてもらうケースがほとんどです。

いわゆる「担保にとる」こと

金融機関は住宅ローンを返済する債務者に対して、保険をかけるために住宅ローンの対象となった不動産(土地と建物)を「担保にとる」ことをします。
金融機関側は一般的に、担保なしで高額の住宅ローンを貸し出せません。多くの債務者が住宅ローンを支払えなくなってしまったら、貸し出した金融機関も倒産してしまうからです。そのため多くの金融機関では、住宅ローンを契約する際に、不動産に抵当権を設定する条件をつけています。
そうすることで、万一住宅ローンの返済が滞ることが起きた場合、担保に当てていた土地と建物を強制的に没収し、売却するなどで住宅ローン返済に充填できるのです。そうして住宅ローンの返済が終了できれば、抵当権も消滅します。

ローンを返済できなくなったら?

住宅ローンを契約したにもかかわらず、設定した返済額を一定期間支払わないと、購入予定もしくは購入した不動産(土地と建物)は差し押さえされます。抵当権を設定している不動産を差し押さえるのは、債権者となった金融機関の権利です。これを「抵当権の実行」といいます。
抵当権が実行されるまでの期間は契約内容によりますが、住宅ローンの場合は3〜6カ月以上の滞納が目安です。
ほとんどの場合、住宅ローンを組んだ金融機関から、何度か催促状が送られてきます。それでも滞納が続くと、催促状の最終通知が送られてきて、その後ローンの一括返済を請求されます。
この段階で一括返済ができなかった場合に、抵当権が実行される可能性が高いでしょう。

抵当権実行の後

抵当権が実行された不動産(土地と建物)は、住宅ローンの返済に当てるために「任意で売却」するか、「強制競売」にかけられます。
抵当権を持つ金融機関は、売却金額をすべて住宅ローンに当てますが、中にはローン返済額よりも少ない金額でしか売れないことがあります。「強制競売」で売却した場合、3〜8割程度の売却金額であることも少なくありません。
不動産の売却で完済できなかった場合は、債務者である不動産の元の所有者が、残りの金額を払い続けなければなりません。

有担保ローンと無担保ローン

これまで解説してきた、抵当権が設定された住宅ローンを「有担保ローン」といいます。
しかし、抵当権が設定されない「無担保ローン」も存在します。無担保ローンは不動産に担保として抵当権を設定しなくて良いという魅力がありますが、その分デメリットもあります。

  • 有担保ローンと比べて、金利が高くなる(約1.0~3.0%前後)
  • 有担保ローンと比べて、借入期間が短い(15年~20年以内)
  • 有担保ローンと比べて、借入可能金額が少ない(1,000万円~2,000万円以下)

無担保ローンを取り扱っている金融機関は限られています。購入したい不動産の価格と事前に用意できる金額、無担保ローンのデメリットを考慮に入れながら、どちらが向いているかを検討してみてください。

抵当権があるとどうなる?

自分の不動産に抵当権があるということは、どういうことなのでしょうか。この章では抵当権があるメリットについて解説していきます。

借り入れの手間や費用がかからない

多くの人にとって金融機関から個人名義で高額の借り入れをするのは、人生の中で住宅ローンだけでしょう。
不動産を担保にしたローン契約を何度もする予定がない場合は、金融機関とのやり取りが少なく済む、抵当権付きの住宅ローンが最適な選択です。
一生に一度きりの借り入れであれば、不動産担保をつけて借り入れする方法が、最も手間や費用がかかりません。

完済後に抹消、完済後は融資先を追加

抵当権は住宅ローン完済後に抹消できる権利です。
完済後、新たなローン契約の必要がある場合、金融機関から次のローンを組むことができます。ただし、抹消手続きが済んでいないと多重債務扱いになるため、金融機関のローン申請が通りにくくなる可能性が高いでしょう。

売却代金を債務回収に充填できる

長いローン返済期間の中で、不測の事態があるかもしれません。万一、債務者が住宅ローンを返済できなくなったとしても、金融機関は抵当権のついた不動産を強制的に売却できます。金融機関にとっては、売却代金を債務回収に充填できるため、たとえ高額の住宅ローンであっても回収できる見込みが立てられます。

住宅に住み続けながら借金を返済できる大切な権利

抵当権を設定されると住んでいる土地や建物が「担保」という扱いで、所有権を失うイメージがあるかもしれません。
しかし、抵当権があるおかげで金融機関から高額の住宅ローンを組むことができ、自分の資産でもある住宅に住みながら借金を返済できるのです。支払いさえ滞らなければ、安心して住み続けられる大切な権利でもあります。

抵当権の登記や抹消で必要な手続きと費用

一般的に抵当権の登録手続きは司法書士が、抹消手続きは自分か司法書士が行います。
ここでは、抵当権の登記や抹消する手続きの方法を説明します。

登記は司法書士が行う

抵当権設定手続きのための登記は、司法書士が行うのが一般的です。不動産所有者が行うことは特にありません。
司法書士に依頼する方法は、一般的に3通りあります。

  • 金融機関からの紹介される
  • 不動産会社から紹介される
  • 自分で司法書士を見つける

司法書士は住宅ローンの仮申請から契約など、今後さまざまな場面で依頼する可能性があります。相性がよく、能力や依頼金額に納得のいく人にお願いするのが良いでしょう。

登録免許税や印紙代など諸費用が発生する

抵当権登記の手続きでは、司法書士が本人の代理として法務局に必要書類を提出します。
必要な経費は4つあります。

登録免許税

抵当権の登記手続きには登録免許税がかかります。登記の手続きは、土地と建物の引き渡しと同時に行われます。
初めての登記のことを「所有権保存登記」といい、税率は土地・建物ともに0.4%です。

不動産 課税標準 税率 登録免許税
土地 固定資産税評価額(例:1,000万円) 0.4% 1,000万円×0.4%=40,000円
建物 法務局認定価格※(例:800万円) 0.4% 800万円×0.4%=32,000円

※新築建物の固定資産税評価額が決定していない場合は、法務局が定めた価格をもとに算出します。

2024年3月31日までの期間、建物の所有権保存登記に関して、軽減措置が適用されます。期間内の登記の場合は一般住宅で0.15%、認定長期優良住宅と認定低炭素住宅は0.1%に税率が軽減されます。ただし、軽減措置には条件があります。

  • 自分が住むための住宅であること
  • 登記簿上の床面積が50㎡以上
  • 新築または取得してから1年以内に登記していること

これらの条件を満たしている建物では軽減措置があるので、注意してください。

印紙代

抵当権登記に必要な「金銭消費貸借契約書」には印紙を貼りますが、契約書に記載された住宅ローンの借入金額によって印紙代は異なります。
印紙代は、住宅ローンの金額が500〜1,000万円以下で1万円、1,000〜5,000万円で2万円かかります。

書類作成費用

他にも抵当権登記に必要な書類作成費用がかかります。

  • 登記原因証明情報または抵当権設定契約証書
  • 金融機関の資格証明書(3カ月以内のもの)
  • 委任状
  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 住宅用家屋証明書
  • 抵当物件所有者の印鑑証明発行手数料:1通450円
  • 登記事項証明書の発行手数料:1通600円×2通=1,200円

登記事項証明書とは、手続き完了後に登記簿謄本を確認する場合に必要な書類です。主に登記原因証明情報を記載するために使われます。不動産1件に対して1通の証明書のため、土地と建物で2通発行します。

司法書士への報酬

抵当権登記の手続きは、一般的に司法書士が所有者代理人として法務局に書類を提出して行います。
司法書士への報酬額は、依頼した人によって異なります。そのため、金融機関や不動産会社から紹介された司法書士の報酬額を聞いた上で、他の事務所などに見積もりを取ってみてもよいでしょう。
相場の目安は2〜10万円程度です。ただし、交通費や出張費などの実費の支払いがあります。見積もりの際に諸経費の内容をよく確認しましょう。

抹消手続きは所有者でも行える

抵当権の登記については金融機関が主体となって行いますが、抹消手続きは所有者(債務者)が主体となって手続きをします。
抵当権の抹消手続きは司法書士に依頼すると、報酬が約15,000〜20,000円かかりますが、自分でも手続きは行えます。

放置しておくと不動産の売却に影響する

住宅ローンが支払い終わったら、抵当権は無くなるものと思われるかもしれません。しかし抵当権は自動的に無くなるものではなく、抹消手続きをしないと存在し続ける権利です。
特に不動産を売却しようとする際に、影響が大きいでしょう。
抵当権がついた不動産(土地と建物)は、基本的に売買は難しくなります。たとえ住宅ローンが完済していても、登記簿上で抵当権がついたままだと、売却手続きが複雑になるため敬遠されてしまいます。
また、住宅ローンが完済していないまま売買されて所有権が移動してしまうと、新しい所有者に不動産が渡っても、住宅ローン返済は元の所有者(債務者)が負ったままです。元の所有者は住宅ローンを支払っているにもかかわらず、住む場所を取り上げられてしまうでしょう。
さらにローン返済が滞れば、その不動産は金融機関に強制的に売却されてしまいます。そのようなリスクのある物件を購入する人は、基本的にいないでしょう。
抵当権のついたまま不動産を売買することは可能ですが、新しい所有者に引き渡しが行われるまでに、抵当権を抹消する必要があります。

新規融資に影響も

また、抵当権のある不動産所有者は他の物件を購入したくても、未だ住宅ローン債務者であると金融機関にみなされるため、新しい住宅ローンを認めてもらうことは難しいでしょう。
これらの理由から、すみやかに抵当権を抹消する必要があるのです。

抵当権抹消手続きは法務局で実施

抵当権抹消の手続きは管轄の法務局で行います。手続きの準備に1週間程度、申請後に審査や調査には、さらに1週間かかります。
必要なものは「抵当権抹消登記申請書」と「登録免許税」です。
法務局に申請し、問題がなければ登記完了書類を受け取ります。
「抵当権抹消登記申請書」は法務局のホームページからダウンロードできます。不明点がある場合、法務局に相談してみましょう。

登録免許税もかかる

抵当権抹消の手続きにも登録免許税が必要です。
不動産1件につき1,000円かかるため、一般的には土地と建物にそれぞれ1,000円となり、合計2,000円かかります。

抵当権の抹消手続きはお早めに

ここまで、抵当権に関する基本情報から手続き、抹消方法などを分かりやすく解説してきました。
抵当権は、金融機関から住宅ローンを組む際に必要な権利です。しかし住宅ローンを完済した後もそのまま放置しておくと、不測の事態や世代交代などで、不動産を相続したり売却したりする際には不利となる可能性があります。
抵当権の必要が無くなったら、できるだけ早く抹消手続きすることをおすすめします。

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